C’est une réalité : les Béninois vivant en Europe, aux États-Unis ou ailleurs dépensent souvent 20 à 80 % de plus que les résidents du pays pour acheter un terrain.
Ce n’est pas parce qu’ils sont naïfs.
C’est parce qu’ils sont loin, dépendants de tiers, et exposés à des pratiques foncières parfois désorganisées ou abusives.
Voici les raisons profondes de ce phénomène, et surtout les solutions professionnelles pour acheter au bon prix.
💸 1. Le manque d’information réelle sur les prix du marché
La diaspora ne connaît pas :
- les prix du quartier,
- les différences entre zones A, B, C,
- les prix pratiqués par les voisins,
- les projets en cours qui influencent la valeur.
Elle se fie :
- à ce qu’on lui dit,
- aux annonces WhatsApp,
- à la “bonne parole” d’un intermédiaire.
Résultat :
Elle accepte souvent un prix non négocié parce qu’elle ne peut pas comparer.
👥 2. Les intermédiaires multiplient les marges
Lorsqu’un terrain passe par :
- un cousin,
- un oncle,
- un “agent immobilier du quartier”,
- un voisin “qui connaît quelqu’un”,
Plus il y a d’intermédiaires →
👉 plus le prix augmente.
Exemple classique :
Terrain vendu 2 500 000 FCFA localement
→ Proposé à 4 000 000 FCFA à la diaspora
Tout le monde prend sa part.
📱 3. Les annonces trompeuses sur WhatsApp et Facebook
Un phénomène très répandu depuis 2020.
Les annonces :
- montrent de beaux terrains,
- affichent des routes larges,
- présentent des prix artificiellement gonflés,
- utilisent des photos prises ailleurs.
La diaspora n’ayant pas la possibilité de se rendre sur place →
elle paie le prix demandé sans connaître la réalité.
🙈 4. Le “prix diaspora” pratiqué par certains vendeurs
Certains vendeurs pensent que :
👉 “Celui qui vit à l’étranger est riche.”
Ils appliquent donc :
- un tarif plus élevé,
- moins de flexibilité,
- plus de pression à payer vite.
Ce phénomène est courant dans :
- Calavi,
- Ouidah,
- Porto-Novo,
- Sèmè,
- Godomey.
🏚️ 5. Absence de visite personnelle du terrain
Beaucoup de transactions foncières de la diaspora se font :
- via vidéos,
- via appels WhatsApp,
- via une courte vidéo “tournée exprès”,
- via une personne qui montre un terrain… qui n’est même pas le bon.
Conséquence :
Impossible d’apprécier :
- la voie réelle,
- l’environnement,
- la disponibilité de l’eau/électricité,
- la proximité des marécages,
- la densification du quartier.
Un terrain qui vaut 2 millions peut être vendu 6 millions s’il est bien présenté en vidéo.
📄 6. Méconnaissance du plan de lotissement
Beaucoup de membres de la diaspora ne savent pas :
- lire un plan,
- vérifier une servitude,
- reconnaître une “zone réservée”,
- détecter un faux plan,
- comprendre un numéro de lot.
Résultat :
👉 Ils achètent parfois un terrain mal placé, non constructible, ou moins intéressant que ce qu’on leur a vendu, à un prix plus élevé.
🔒 7. CDI, fatigue, manque de temps… donc confiance aveugle
La diaspora travaille beaucoup.
Elle n’a pas le temps pour :
- analyses,
- comparaisons,
- négociations,
- multiples appels.
Par manque de disponibilité, elle accepte des décisions rapides et parfois coûteuses.
💰 8. Les vendeurs profitent de la distance pour éviter la négociation
Un acheteur sur place peut négocier :
✔ il prend son temps
✔ il compare
✔ il marche dans le quartier
✔ il rencontre les voisins
Un acheteur en Europe →
❌ paie sans négociation
❌ accepte les conditions
❌ fait confiance à ce qu’on lui dit
Cela encourage certains vendeurs à augmenter les prix.
🏢 LES SOLUTIONS : comment la diaspora peut acheter au BON PRIX ?
Voici un guide professionnel, fiable et applicable immédiatement.
✔ Solution 1 : Passer obligatoirement par une entreprise professionnelle
Une entreprise comme DÔKÜN SARL :
- vérifie les documents,
- analyse le prix réel du quartier,
- compare plusieurs terrains,
- empêche les marges abusives,
- protège contre les faux vendeurs,
- fournit des rapports transparents.
Avec un professionnel → impossible de payer trop cher.
✔ Solution 2 : Exiger une visite physique avec géolocalisation
La vidéo doit montrer :
- les bornes,
- les voies,
- les voisins,
- la position GPS en direct.
Un vendeur qui refuse → terrain douteux.
✔ Solution 3 : Comparer les prix dans la même zone
Une agence sérieuse connaît :
- le prix réel,
- les prix internes,
- les fluctuations,
- les zones à éviter.
DÔKÜN SARL peut établir une grille de prix par quartier.
✔ Solution 4 : Faire analyser le plan de lotissement
Pour :
- confirmer la zone,
- éviter les servitudes,
- vérifier la constructibilité,
- identifier la valeur future.
✔ Solution 5 : Payer uniquement après vérification complète
La diaspora ne doit JAMAIS payer :
- un acompte,
- des “frais d’ouverture de dossier”,
- un “avance pour bloquer le terrain”
… avant une vérification professionnelle.
Les Béninois de l’étranger paient souvent trop cher non pas par erreur, mais par manque d’informations fiables et par excès de confiance envers des intermédiaires. Avec une entreprise experte, un plan vérifié, une analyse du marché et un accompagnement neutre, il est possible d’acheter au prix juste — et de manière totalement sécurisée. DÔKÜN SARL permet à la diaspora d’investir avec sérénité et transparence, sans se faire piéger.
