Comment éviter les arnaques foncières au Bénin : les réflexes indispensables

Acheter un terrain au Bénin peut sembler simple : une visite, un prix, une signature…
Mais la réalité est souvent plus tordue.
Faux vendeurs, ventes doubles, titres falsifiés, terrains litigieux : les arnaques foncières continuent de ruiner des familles et de refroidir la diaspora.

Pourtant, il existe des méthodes concrètes pour se protéger.
Avec un peu de prudence et un bon accompagnement, investir dans le foncier béninois peut être rentable, durable et sécurisé.
Voici les bons réflexes que tout acheteur — local ou étranger — doit adopter, selon l’expertise de DÔKÜN SARL, société béninoise spécialisée en BTP et immobilier.

1. La vigilance commence dès le premier contact

Au Bénin, n’importe qui peut se prétendre “propriétaire” ou “mandataire”.
Beaucoup se présentent avec des papiers apparemment officiels, mais qui ne prouvent rien.
Le premier réflexe : vérifier qui parle, et à quel titre.

❗ Ne jamais remettre un acompte ni une photocopie de pièce avant vérification.

Exigez :

• une pièce d’identité originale du vendeur,
• une preuve de propriété authentique (titre foncier, attestation de recasement ou convention de vente légale),
• et le cas échéant, le mandat signé du véritable propriétaire.

Chez DÔKÜN SARL, chaque vendeur ou cédant est soumis à un contrôle d’identité et de légitimité avant toute négociation.

2. Exiger les documents fonciers complets

Un vendeur honnête possède des papiers cohérents.
Les trois documents essentiels sont :

• Le titre foncier : c’est la preuve absolue de propriété. Il mentionne le nom du propriétaire et la localisation exacte.
• Le plan de bornage : signé par un géomètre agréé, il précise les limites réelles du terrain.
• Le certificat de non-litis : document délivré par le tribunal, prouvant que le terrain n’est pas en litige.

⚠️ Un terrain sans titre ou sans bornage validé est un risque majeur.
Et attention aux “copies scannées” ou “documents en attente” : souvent, ce sont des faux.

3. Vérifier sur le terrain : les bornes ne mentent pas

Avant de signer, il faut se rendre physiquement sur le site.

• Localisez les bornes cadastrales (elles portent souvent des inscriptions en béton).
• Vérifiez la concordance entre le plan et le terrain réel.
• Interrogez les riverains : ils savent souvent si un terrain fait l’objet de disputes ou de ventes multiples.

Les équipes de DÔKÜN SARL effectuent toujours une contre-visite technique avant validation, pour confirmer la réalité du terrain et éviter les “parcelles fantômes”.

4. Contrôle administratif obligatoire

Chaque transaction doit être vérifiée auprès de la Mairie ou de la Direction Départementale des Domaines.
Ces services confirment :

• si le terrain est immatriculé,
• si le titre est authentique,
• et s’il ne fait pas partie d’un lotissement non approuvé.

Ne vous fiez jamais aux seules paroles du vendeur ou à un “cachet visible sur la photocopie”.
Ces institutions ont des registres officiels, accessibles au public.

Chez DÔKÜN SARL, les contrôles se font directement auprès des autorités, avec des copies légalisées des documents à chaque étape.

5. Le rôle essentiel du notaire

Le notaire n’est pas une formalité administrative, mais la clé de la sécurité juridique.
C’est lui qui :

• vérifie la légalité des documents,
• rédige et authentifie l’acte de vente,
• conserve une copie officielle de la transaction,
• et enregistre le transfert de propriété auprès de l’État.

Acheter sans notaire, c’est comme rouler sans ceinture à 120 km/h : tout va bien, jusqu’à l’accident.

DÔKÜN SARL travaille exclusivement avec des notaires agréés, garants de la conformité de chaque transaction.

6. Se méfier des intermédiaires informels

Le mot “démarcheur” ou “intermédiaire” désigne souvent des personnes non enregistrées, qui perçoivent des commissions opaques.
Certains font signer plusieurs promesses de vente sur le même terrain.

✅ Privilégiez les entreprises immobilières enregistrées au registre du commerce, avec siège connu, numéro IFU, et site web transparent.
Ces sociétés — comme DÔKÜN SARL — engagent leur responsabilité légale sur chaque opération.

7. Ne jamais payer sans traçabilité

Les paiements “en liquide” ou “main à main” sont la porte ouverte aux litiges.
Tout règlement doit être :

• effectué par virement bancaire,
• accompagné d’un reçu ou d’une facture pro forma,
• et mentionné dans le contrat de vente.

Chaque transfert doit pouvoir être justifié fiscalement.
Les paiements en espèces ne laissent aucune preuve — et donc, aucun recours possible.

8. Les arnaques les plus courantes (et comment les repérer)

9. DÔKÜN SARL : sécuriser, c’est dans l’ADN

Depuis sa création, DÔKÜN SARL a fait de la sécurisation foncière une mission prioritaire.
Chaque client — qu’il soit à Cotonou, Parakou ou Paris — bénéficie d’un accompagnement intégral :

• vérification juridique et technique,
• appui notarial,
• supervision administrative,
• et suivi photo/vidéo pour la diaspora.

Cette approche fait de DÔKÜN une référence de confiance dans un marché encore vulnérable aux fraudes.

10. En cas de doute : mieux vaut reporter que regretter

Le foncier béninois offre des opportunités immenses, mais un achat mal encadré peut devenir un cauchemar administratif.
Avant tout engagement :

• exigez les preuves,
• faites contrôler les documents,
• et signez uniquement devant notaire.

La prudence n’est pas une méfiance : c’est un investissement.

Et si vous ne savez pas par où commencer, DÔKÜN SARL met à disposition une assistance immobilière complète, du repérage du terrain jusqu’à la signature finale.